不動産に関わる資格と聞くと、宅地建物取引士や司法書士を思い浮かべる方が多いかもしれません。しかし、不動産の“根幹”とも言える「土地や建物の形・面積・位置」を正確に示す専門家がいることをご存じでしょうか。それが土地家屋調査士です。
土地家屋調査士は、国家資格の中でも専門性が非常に高く、かつ独立開業との相性が良い資格として知られています。本記事では、土地家屋調査士の仕事内容から試験概要、魅力、向いている人まで詳しく紹介します。
土地家屋調査士とは？「不動産表示登記」の唯一のプロ
土地家屋調査士をひとことで表すなら、「土地や建物の『物理的な状況』を正確に登記簿に反映させる専門家」です。
不動産に関する登記には、大きく分けて2つの種類があります。
- 表示に関する登記（土地家屋調査士の職域）
土地がどこにあり、どれくらいの広さで、何に使われているか。建物がどんな構造で、何階建てか。といった「物理的状況」を登録すること。 - 権利に関する登記（司法書士の職域）
その不動産の持ち主は誰か、担保（抵当権）はついているか。といった「権利関係」を登録すること。
実は、新しい家を建てたとき、最初に行う「建物表題登記（表示に関する登記）」は、法律で義務付けられています。 これを行わないと、司法書士が担当する「所有権保存登記」ができません。
つまり、土地家屋調査士は、日本の不動産流通の「起点」を担う、極めて重要な役割を担っているのです。
土地家屋調査士の具体的な仕事内容
「士業」というと、デスクで書類を作っているイメージが強いかもしれませんが、土地家屋調査士の仕事は「現場」と「デスクワーク」のハイブリッドです。
資料調査
法務局や市区町村役場で、古い地図（公図）や登記簿、測量図などを集めます。明治時代の古い資料を読み解くこともあり、歴史の探偵のような側面もあります。
現地調査・測量
最新の測量機器（トータルステーションやGNSS測量機）を担いで現場へ向かいます。隣地との境界を確認し、ミリ単位の精度で測量を行います。夏は暑く、冬は寒い過酷な面もありますが、外に出て体を動かすのが好きな人には最高の環境です。
境界確定
土地家屋調査士の仕事で最も重要かつ、やりがいがあるのが「境界確定」です。隣接する土地の所有者と立ち会い、お互いの合意のもとで境界線を決定します。時には感情的な対立を調整することもあり、高いコミュニケーション能力と誠実さが求められます。
登記申請書類の作成・申請
測量データをもとに図面（地積測量図や建物図面）を作成し、法務局へオンラインまたは窓口で申請します。
こんにちは！資格アドバイザー兼ブロガーの「資格のコンパス」です。
本日は、数ある国家資格の中でも、トップクラスの「専門性」と「市場価値」を誇りながら、意外と一般には知られていない「超穴場」の難関資格をご紹介します。
その名は、土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）。
「名前は聞いたことがあるけれど、司法書士や行政書士と何が違うの？」 「ぶっちゃけ、稼げるの？」 「AIに仕事が奪われる心配はない？」
そんな疑問をすべて解消すべく、今回は土地家屋調査士の魅力から、試験の難易度、年収、そして将来性まで、3000字を超える圧倒的ボリュームで徹底解説します！
なぜ今、土地家屋調査士が「狙い目」なのか？
数ある士業の中で、私が土地家屋調査士を強く勧める理由は3つあります。
圧倒的な「独占業務」
測量を伴う「表示に関する登記」の代理ができるのは、土地家屋調査士だけです。他士業（弁護士や司法書士など）であっても、この業務を行うことはできません。この強力な参入障壁が、安定した仕事量に繋がっています。
進む高齢化と「若手不足」
土地家屋調査士の平均年齢は高く、60代がボリューム層です。一方で、20代・30代の合格者は非常に少なく、貴重な存在です。今から資格を取れば、地域で「若手の動ける調査士」として、ハウスメーカーや不動産業者から引っ張りだこになる可能性が極めて高いのです。
AIに代替されにくい
「図面作成」はAIが得意とする分野ですが、「境界をめぐる隣人との調整」や「現場での状況判断」は、人間にしかできません。泥臭い調整力が必要な仕事だからこそ、テクノロジーが進化しても価値が落ちにくいのです。
土地家屋調査士に向いている人の特徴
以下のような方は、土地家屋調査士に特に向いています。
- コツコツと正確な作業が得意な人
- 数字や図面に抵抗がない人
- 法律と実務の両方に興味がある人
- 将来的に独立を目指したい人
- 外仕事とデスクワークの両方をバランス良く行いたい人
土地家屋調査士の資格試験について
分類
国家資格
受験資格
誰でも受験できます。
口述試験は、筆記試験の合格者のみ。
申込期間
７月下旬～８月上旬
申込方法
試験地を管轄する法務局・地方法務局の総務課に提出する。
試験日
- 筆記：１０月中旬
- 口述：翌年１月下旬
合格発表
- 筆記試験：１月上旬
- 口述試験：２月中旬
受験料
8,300円
試験地
- 筆記試験
東京、大阪、名古屋、広島、福岡、那覇、仙台、札幌、高松 - 口述試験
東京、大阪、名古屋、広島、福岡、仙台、札幌、高松
試験内容
筆記試験
- 午前試験（多肢選択式、記述／2時間）
① 平面測量（トランシットおよび平板を用いる図根測量を含む）
② 作図（縮図及び伸図並びにこれに伴う地図の表現の変更に関する作業を含む。） - 午後試験（多肢選択式、記述／2時間30分）
① 民法に関する知識
② 登記の申請手続（登記申請書の作成に関するものを含む。）及び審査請求の手続に関する知識
③ その他土地家屋調査士法第3条第1項第1号から第6号までに規定する業務を行うのに必要な知識及び能力
口述試験
① 民法に関する知識
② 登記の申請手続（登記申請書の作成に関するものを含む。）及び審査請求の手続に関する知識
③ その他土地家屋調査士法第3条第1項第1号から第6号までに規定する業務を行うのに必要な知識及び能力
合格率
１０％前後
勉強時間・勉強方法
勉強時間
勉強時間は、人によって異なります。以下は、一つの目安です。
1,000～1,500時間程度
勉強方法
法律知識だけでなく、測量計算や作図の正確性も求められるため、独学ではやや難易度が高い試験です。そのため、多くの受験生が通信講座や専門学校を活用しています。
土地家屋調査士の書籍
土地家屋調査士の書籍を以下のリンクから検索することができます。
役立つサイト
- 法務省
主催団体のサイトです。試験の最新情報をチェック出来ます。
専門性と将来性を兼ね備えた実務直結資格
土地家屋調査士は、不動産の「表示」を守る重要な国家資格であり、高い専門性と安定した需要を兼ね備えています。試験の難易度は決して低くありませんが、その分、資格取得後のリターンは大きく、長期的なキャリア形成に非常に有利です。
「手に職をつけたい」「不動産の専門家として独立したい」「一生使える資格を取りたい」と考えている方にとって、土地家屋調査士は間違いなく有力な選択肢の一つと言えるでしょう。
これから資格取得を検討する方は、早めに学習計画を立て、長期的な視点でチャレンジすることをおすすめします。
